שיפוצים ושדרוגים לדירה הם אחלה דרך להעלות את שווי הנכס שלכם, אבל יש שיפוצים שלמרות שיעלו את השווי, עלות השיפוץ גבוהה מגובה עליית השווי של הדירה, מה שמכונה "השבחת יתר" בשפה המקצועית. לכן כשאתם משפצים, נסו לחשוב מה רוכש פוטנציאלי ירצה וכמה הוא יהיה מוכן לשלם על השיפוץ שעשיתם כשיגיע היום למכור את הדירה. זה אמנם לא אינטואיטיבי, אבל חשוב לא לשפץ יותר מידיי.
לא לשפץ יותר מידיי? נשמע מוזר, אבל כן. כשתמכרו את הדירה שלכם, סביר שהיא תימכר בטווח המחירים שדירות אחרות בסביבה נמכרות ולכן חשוב שתעשו בדיקת שווי לדירה שלכם. אתם תגלו שהדירות בסביבה נמכרות בטווח מחירים מסוים. זה קורה, כי יש הבדל בין מחיר לבין שווי.
כשאתם מחפשים לקנות טלפון מדגם מסוים, הדגם שאתם מחפשים יהיה זהה בכל החנויות הן מבחינת המפרט והן מבחינת המחיר ולכן אפשר לקבוע את השווי שלו בקלות. בדירות לעומת זאת, מחירי העסקאות מושפעות מהרבה מאוד גורמים שונים, כולם עובדים במקביל. בין היתר: קומה, גיל הבניין, מעלית, מרפסת, מיקום, נוף, רמת שיפוץ, חניה ואפילו יכולת ניהול משא ומתן של הצדדים.
ההבדלים במחירי העסקאות מקשים על קבלת שווי מובהק וחד ערכי לדירה, מה שייתן לכם טווח מחירים סביר שבו תוכלו כנראה למכור את הדירה שלכם.
לכן, כשאתם משפצים את הדירה שלכם חשוב לדעת מה טווח המחירים הריאלי ולוודא שעלות השיפוץ הכולל, לא תהיה גבוהה יותר מאשר ההפרש בין הטווח הנמוך והטווח הגבוהה של המחירים.
למשל:
אם דירות בשכונה נמכרות בין 2.1 מיליון לבין 2.2 מיליון (טווח של 100 א' ש"ח), אתם תרצו לא שהעלות הכוללת של השיפוץ שתעשו לא יעלה יותר מ 100 א' ש"ח.
הנה כמה שיפוצים שכנראה לא יחזירו את עצמם במכירה:
שדרוגים במטבח
מטבחים זה סיפור קצת בעייתי – מצד אחד אפשר להשביח את שווי הנכס על ידי שיפוץ המטבח. מצד שני, קל מאוד להתפזר כשמשפצים את המטבח.
המטבח הוא אחד האזורים בבית שהכי משתמשים בהם ואם רוכש פוטנציאלי צריך לשפץ את המטבח, סביר להניח שהם ישפצו את כ-ל המטבח ויתאימו אותו לצרכים הספציפיים שלו. זה טוב שהדירה נראית משופצת, אבל בשורה התחתונה אם המטבח שימושי ונראה אסטטי, יתכן שיהיה עדיף לכם לשפץ אזור אחר בבית.
כשעבדתי במשרד של שמאי מקרקעין, הערכתי שווי לדירה למכירה. כל מה שעשו כדי לשפץ את המטבח היו עבודות קוסמטיות (דברים כמו: צבע בקירות והחלפת רובה לאריחים). מסתבר שהרוכש רצה לקנות את הדירה כדי לשפץ אותה והוא תכנן לעקור את המטבח הישן ולהתקין מטבח חדש לגמרי.
גם תזכרו שהרבה פעמים כשמחליפים משהו אחד במטבח, מאוד בקלות מחליפים עוד דבר ועוד דבר כי כשאתם מחליפים משהו אחד במטבח, דבר אחר פתאום נראה מיושן ולא מתאים. אחד הדברים שכדאי לעשות כדי למנוע "התפזרות" שכזו, היא להשתמש בתקציב.
חדרי רחצה
אותו ההיגיון שעובד במטבחים, עובד גם בחדר הרחצה. חדר רחצה משופץ יכול להשביח את שווי הנכס, אבל לשבור קירות ולהחליף את כל הקרמיקות וכל הכלים הסניטריים, לרוב יעלה לכם יותר מאשר עליית שווי הנכס כתוצאה מהשיפוץ.
שיפוצים בלתי נראים
חשוב שיהיה קירור בקיץ וחימום בחורף ורוב הקונים יהיו בסדר עם מזגן מפוצל. אבל התקנת מזגן מרכזי ב 25,000 ₪ או התקנת מערכת חימום תת רצפתי, בדרך כלל לא מצדיקים העלאת שווי הנכס בסכום גבוהה יותר מאשר עלות המערכת.
עוד דבר שנתקלתי בו, הוא אנשים שמחליפים את הצנרת בבית, בצנרת חדשה. שמעתם פעם את הביטוי "לא מחליפים סוס מנצח"? אם אין נזילה, אין סיבה להחליף את הצנרת. זה לא יעלה את שווי הנכס.
ריצוף יוקרתי
להוסיף פריטים יוקרתיים זה בסדר, אבל אל תצפו מקונה פוטנציאלי להעריך את הפריטים האלה כמו שאתם מעריכים אותם.
הנה דוגמה:
אם ריצוף השיש שאתם ממש אוהבים, עולה סביב 400 ₪ למ"ר. אז לרצף דירה של 100 מ"ר, עולה 40,000 ₪ ולזה, אתם תצטרכו להוסיף עלויות התקנה של עוד 400 ₪ למ"ר, ככה שהעלות הכוללת יוצאת 80,000 ₪.
מנגד, אריחי קרמיקה עולים סביב 100 ₪ למ"ר. בנוסף, גם עלות ההתקנה זולה יותר משום שמדובר על חומר זול יותר שיותר קל לעבוד איתו. אם עלות ההתקנה גם עולה 100 ₪ למ"ר, זה אומר שאת אותה דירת 100 מ"ר אפשר לרצף ב 20,000 ₪.
האם הרוכש הפוטנציאלי שלכם יאהב את ריצוף השיש? אולי. אבל האם הוא יסכים לשלם לכם 80,000 ₪ יותר על זה? כנראה שלא.
דלתות וחלונות "ירוקים"
דרך טובה לחסוך באנרגיה, היא התקנת דלתות וחלונות ירוקים (כמו דלתות אוטומטיות או חלונות עם זכוכית כפולה ומבודדת). החיסכון בחשמל אמנם יכול להיות מאוד משמעותי אם אתם מתכננים לגור בדירה בעצמכם, אבל אל תצפו להרוויח מהם במכירה.
לסיכום:
פעמים רבות אנשים "נדלקים" על תאורה שקועה, מקלחת ספא או מרצפות מיוחדות וזה בסדר אם אתם מתכננים לגור הדירה הזו לנצח. אבל אם לא, חשוב שתיקחו צעד אחורה ותחשבו האם הבנאדם הבא שיקנה ממכם את הנכס יעריך את הדברים האלה כמו שאתם מעריכים אותם.
כלל האצבע בשיפוצים, אומר שככל שעלות השיפוץ גבוהה יותר, ככה קטנים הסיכויים שתחזירו את עלות ההשקעה כשתמכרו את הדירה. שיפוצים בסיסיים כמו צבע ותיקוני ליקויים אמנם יהיו השיפוצים הכי "רווחיים", אבל קשה לשים מחיר על כמה שאתם נהנים לגור בדירה.
אז בפעם הבאה שאתם משפצים את הבית, תחשבו האם העלות גבוהה יותר מהתועלת.
דילוג לתוכן