עסקת נדל"ן היא בדרך כלל העסקה הכי יקרה שאנשים עושים במהלך חייהם ולשווי הדירה יש חשיבות רבה. בגלל זה בדיוק, חשוב לדעת את המחיר הראוי לדירה לפני שחותמים על הסכם הקנייה ומכירה.

בגלל ששווי דירה הוא עניין כל כך מהותי בעסקאות קניה ומכירה, אם לא נדע מה שווה הדירה, איך לא נוכל לדעת אם מדובר בעסקה כדאית. משם בדיוק נובעת החשיבות של לדעת את מחיר הדירה לפני חתימה על חוזה רכישה / מכירה.

הדרך הכי בטוחה לבירור שווי דירה, היא לשלם לשמאי מקרקעין. הבעיה עם זה, היא ששמאי מקרקעין גובים אלפי שקלים עבור הערכת שווי נכס. במידה ומדובר בדירה סטנדרטית בבניין משותף, מחיר הערכת שווי דירה נע בין 2,000 – 3,500 ₪ + מע"מ. במידה ולא מדובר בדירה סטנדרטית בבניין משותף אלא בבית פרטי, פנטהאוז או דירת גג, המחיר יעלה.

הערכת שווי דירה דורשת חישובים המשקללים הרבה פרמטרים, בניהן: מיקום, קומה, שטח, רמת הגימור, חניה מרפסת, גיל הבניין ועוד. אבל, חשוב שנזכור שבסופו של דבר המחיר נקבע לפי היצע וביקוש.

על פי מה נחליט כמה שווה הדירה שלנו?

אנשים שרוצים להעריך את שווי הדירה שלהם יכולים לבצע השוואה באופן עצמאי – לבדוק דירות אחרות שנמכרו באזור, אבל צריך להקפיד על כך שהפרמטרים של דירות ההשוואה יהיו כמה שיותר דומים לדירה שהם מוכרים או קונים.

אפשר לעשות סקר שוק מקיף של דירות למכירה בסביבה שיש להן מכנה משותף רחב ככל האפשר (מבחינת גודל הדירה, גיל הבניין, קומה ועוד). ניתן לעשות זאת בלוחות הפרסום ברשת (באתרים כמו יד 2, Win Win או מדלן) ולבדוק את המחירים המבוקשים לדירות דומות לזו המבוקשת. אבל זו בדיוק הבעיה – מדובר במחירים מבוקשים.

הכלי ששמאי המקרקעין משתמשים בו להערכת שווי הנכס, הוא אתר רשות המיסים, שבו רשומות עסקאות הנדל"ן שבוצעו בפועל, כולל המחיר. ניתן לבצע חיפושים לפי גוש-חלקה, שנה, גודל, חדרים ועוד.

• חשוב לדעת: כמו שכתובת המגורים שלכם מורכבת רמות גרנולריות שונות, החל מעיר-שכונה-רחוב-מספר בניין ואז מספר דירה, ככה יש לה גם גוש-חלקה ואז תת חלקה. אפשר להקביל את רמת הגרנולריות של השכונה, לזו של החלקה (במילים אחרות, שכונה = גוש. זה לא תמיד 100% מדויק, אבל זו ההקבלה הכי קרובה).

מומלץ לעיין בנסח טאבו לפני הערכת שווי הנכס. נסח הטאבו היא תעודת זהות של הנכס וכוללת פרטים כמו גודל הדירה והצמדות ככל שישנן (כמו חניה למשל).

ניתן להוציא נסח טאבו ישירות מלשכת רישום מקרקעין (טאבו) בקישור הבא: https://ecom.gov.il/voucherspa/input/440?clear=true בעלות של כ- 16 ש"ח.

איך נחשב כמה שווה הדירה?

לאחר כניסה לאתר רשות המיסים, נבצע חיפוש עסקאות בסביבה, לפי גוש-חלקה.

בתמונה הבאה, ניתן לראות דוגמא תוצאותת חיפוש לדירות 3 חדרים, לפי קרבה גיאוגרפית: חיפוש לפי גוש (המקביל לשכונה).