עסקת נדל"ן היא בדרך כלל העסקה הכי יקרה שאנשים עושים במהלך חייהם ולשווי הדירה יש חשיבות רבה. בגלל זה בדיוק, חשוב לדעת את המחיר הראוי לדירה לפני שחותמים על הסכם הקנייה ומכירה.
בגלל ששווי דירה הוא עניין כל כך מהותי בעסקאות קניה ומכירה, אם לא נדע מה שווה הדירה, איך לא נוכל לדעת אם מדובר בעסקה כדאית. משם בדיוק נובעת החשיבות של לדעת את מחיר הדירה לפני חתימה על חוזה רכישה / מכירה.
הדרך הכי בטוחה לבירור שווי דירה, היא לשלם לשמאי מקרקעין. הבעיה עם זה, היא ששמאי מקרקעין גובים אלפי שקלים עבור הערכת שווי נכס. במידה ומדובר בדירה סטנדרטית בבניין משותף, מחיר הערכת שווי דירה נע בין 2,000 – 3,500 ₪ + מע"מ. במידה ולא מדובר בדירה סטנדרטית בבניין משותף אלא בבית פרטי, פנטהאוז או דירת גג, המחיר יעלה.
הערכת שווי דירה דורשת חישובים המשקללים הרבה פרמטרים, בניהן: מיקום, קומה, שטח, רמת הגימור, חניה מרפסת, גיל הבניין ועוד. אבל, חשוב שנזכור שבסופו של דבר המחיר נקבע לפי היצע וביקוש.
על פי מה נחליט כמה שווה הדירה שלנו?
אנשים שרוצים להעריך את שווי הדירה שלהם יכולים לבצע השוואה באופן עצמאי – לבדוק דירות אחרות שנמכרו באזור, אבל צריך להקפיד על כך שהפרמטרים של דירות ההשוואה יהיו כמה שיותר דומים לדירה שהם מוכרים או קונים.
אפשר לעשות סקר שוק מקיף של דירות למכירה בסביבה שיש להן מכנה משותף רחב ככל האפשר (מבחינת גודל הדירה, גיל הבניין, קומה ועוד). ניתן לעשות זאת בלוחות הפרסום ברשת (באתרים כמו יד 2, Win Win או מדלן) ולבדוק את המחירים המבוקשים לדירות דומות לזו המבוקשת. אבל זו בדיוק הבעיה – מדובר במחירים מבוקשים.
הכלי ששמאי המקרקעין משתמשים בו להערכת שווי הנכס, הוא אתר רשות המיסים, שבו רשומות עסקאות הנדל"ן שבוצעו בפועל, כולל המחיר. ניתן לבצע חיפושים לפי גוש-חלקה, שנה, גודל, חדרים ועוד.
- חשוב לדעת: כמו שכתובת המגורים שלכם מורכבת רמות גרנולריות שונות, החל מעיר-שכונה-רחוב-מספר בניין ואז מספר דירה, ככה יש לה גם גוש-חלקה ואז תת חלקה. אפשר להקביל את רמת הגרנולריות של השכונה, לזו של החלקה (במילים אחרות, שכונה = גוש. זה לא תמיד 100% מדויק, אבל זו ההקבלה הכי קרובה).
מומלץ לעיין בנסח טאבו לפני הערכת שווי הנכס. נסח הטאבו היא תעודת זהות של הנכס וכוללת פרטים כמו גודל הדירה והצמדות ככל שישנן (כמו חניה למשל).
ניתן להוציא נסח טאבו ישירות מלשכת רישום מקרקעין (טאבו) בקישור הבא: https://ecom.gov.il/voucherspa/input/440?clear=true בעלות של כ- 16 ש"ח.
איך נחשב כמה שווה הדירה?
לאחר כניסה לאתר רשות המיסים, נבצע חיפוש עסקאות בסביבה, לפי גוש-חלקה.
בתמונה הבאה, ניתן לראות דוגמא תוצאותת חיפוש לדירות 3 חדרים, לפי קרבה גיאוגרפית: חיפוש לפי גוש (המקביל לשכונה).
לכל עסקה כזו, יש קישור שניתן ללחוץ עליו על מנת לראות פרטים נוספים על העסקה.
אתם תראו פרטים כמו גיל הבניין, קומת הדירה בבניין, הצמדות, שטח רשום, ושטח ברוטו.
למרות שקיימים פערים בין שטח הדירה ברוטו לשטח הדירה הרשום, שטח הדירה הרשום הוא הפרמטר המרכזי והחשוב ביותר בקביעת שווי דירה. הסיבה היא, שהשטח הרשום הוא השטח השמיש של הדירה. מחיר הדירה שיקבע לפי שמאי מקרקעין, יקבע בהתאם לגודלה הרשום.
למראת זאת, קיימים שטחים כן שמישים בדירה שאינם רשומים בנסח טאבו. שטחים כמו מרפסת שירות של המטבח. לכן, כשאתם מעריכים את מחיר הדירה, ראוי לחשב את שווי בשתי דרכים שונות.
השיטה הראשונה לפי השוואה בין שטח רשום בנסח טאבו לבין השטח הרשום לפי רשות המיסים. והשיטה השנייה לפי השטח בטופס ארנונה ולהשוות אותו לשטח הדירה ברוטו לפי נתוני רשות המיסים.
זו אמנם לא הערכת שווי שמאית, אבל זה ייתן לכם טווח מחירים ראוי לדירה.
כדי לחשב את שווי הדירה, יש לפתוח קובץ אקסל, ולרכז את הנתונים בטבלה, ממש ככה:
סידור הנתונים בטבלה כאמור, יאפשר לכם:
- להשוות למחירים בפועל במקום למחירים מבוקשים.
- לנתח את מחירי הדירות בסביבה.
- ללמוד את התנהגות המחירים בסביבה, מבחינת ההשפעה של שטח הדירה, קומה, גיל הבניין ועוד על המחירים.
- חישובים קלים ומהירים.
- תיעוד עסקאות ההשוואה.
לסיכום
הערכת שווי דירה מהווה צעד מקדים הכרחי לפני ביצוע עסקת קניה / מכירה.
ניתן לבצע הערכת שווי באופן עצמאי ולמעוניינים, ניתן להשאיר פניה דרך האתר ואנחנו נשמח לחסוך לכם זמן וסייע לכם בהוצאת נתונים, ניתוח הנתונים וחישוב המחיר על ידי כלכלן. רק תזכרו שלא מדובר בהערכת שמאות ומומלץ שלא לוותר על הערכת שווי שמאית.
תשקיעו בעצמכם עם כלים שיעזרו לכם לצמוח
ותתחילו משא חדש
הירשמו לאימון כלכלי אישי שילמד אתכם לפרוע את כל החובות, לצבור הון ולחיות את החיים שאתם רוצים!
המטרה שלי היא להנגיש לאנשים מידע שמיש, שיעזור להם לחיות חיים מלאים ומספקים מבחינה כלכלית, כבר היום.
דילוג לתוכן