יש שני משפטים שכל ישראלי שומע עוד לפני שהוא יודע מה זה ריבית. הראשון: "מחירי דירות תמיד עולים". השני: "שכירות זה לזרוק כסף לפח".
אף אחד לא בודק אותם. שומעים אותם בארוחת שישי, מהחברים, מההורים, מאיזה משפיען ברשת, ומפנימים אותם כמו שמפנימים שהשמש זורחת במזרח.
והבעיה היא לא שהם נכונים או לא נכונים. הבעיה היא שהם עובדים ביחד ונועלים לכם את הדלת. אחד אומר "חייבים לקנות", השני אומר "וכל דבר אחר זה בזבוז". אין לאן לברוח. התשובה נקבעה עוד לפני ששאלתם את השאלה.
המאמר הזה לא בא להגיד לכם לקנות דירה או לא. הוא בא להגיד משהו אחר לגמרי: תפסיקו להחליט אוטומטית. תתחילו לחשוב.
מחירי דירות לא תמיד עולים
זו לא דעה, זו פשוט עובדה שאפשר לבדוק. תיכנסו לאתר הלמ"ס, תחפשו "מדד מחירי דירות", ותסתכלו על הגרף. יש שם תקופות שלמות שבהן המחירים ירדו. לא עלו במקום, ירדו. גם בישראל.
ואם רוצים דוגמה קיצונית, טוקיו. מי שקנה שם דירה בשיא של 1990 ראה את המחירים צונחים עשרות אחוזים, וגם שלושה עשורים אחר כך הם לא חזרו לנקודת הפתיחה. דור שלם של אנשים שההורים שלהם אמרו להם בדיוק את מה שאומרים לנו כאן: דירה זה הדבר הכי בטוח שיש.
אז מאיפה מגיעה התחושה שהמחירים רק עולים? משלושה מקומות:
- אין גרף בזמן אמת. למניה יש מחיר שמתעדכן כל כמה שניות, ואתם רואים כל תזוזה. מדד מחירי הדירות מתפרסם פעם בחודש. מה שלא רואים, לא מרגישים.
- בלבול בין נומינלי לריאלי. אם תחכו מספיק זמן, כמעט כל דבר יעלה במספרים. זה לא אומר שהתעשרתם, זה אומר שהכסף נשחק. כל אחד יכול למצוא חלון זמן שבו משהו עלה, זו לא חוכמה.
- הטיית הסיפורים. מי שקנה ב-1995 ומכר ב-2022 מספר לכולם שזו ההשקעה הכי טובה שעשה בחיים. אף אחד לא עוצר לשאול אותו מה הייתה התשואה האמיתית, אחרי עלויות רכישה, עלויות מכירה, מיסים, ועשרים שנה של תחזוקה ותיקונים.
נניח שדירה עלתה 130% לאורך שלושים שנה. נשמע מרשים. תפרסו את זה על פני השנים ותקבלו בערך 2.8% בשנה, וזה עוד לפני מס רכישה, עורך דין, מתווך, מס שבח, ולפני כל דוד שהתפוצץ בדרך. באותן שלושים שנה היו אפיקים סולידיים לגמרי שנתנו יותר מזה, בלי לגעת במניות.
נדל"ן זה נכס. וכמו כל נכס, המחיר שלו עולה ויורד ובדרך כלל עולה לטווח ארוך. אבל "תמיד עולה" זה לא נכון, ו"הכי משתלם" זה גם לא נכון.
מה לומדים מענף המסעדנות
עכשיו לאמירה השנייה. "שכירות זה לזרוק כסף לפח". עצרו רגע וחשבו על המשפט הזה ברצינות.
אם שכירות זה לזרוק כסף לפח, אז מה זה בית מלון? מה זו טיסה? מה זו מסעדה?
אתם משלמים 350 שקלים בארוחה ומקבלים אוכל, יין, מקום לשבת, מלצרית, אווירה. בסוף הערב אתם חוזרים הביתה בלי המתכון ובלי הצלחות, ובכל זאת לא מרגישים מרומים. למה? כי קיבלתם שירות. שילמתם על זה שמישהו אחר בישל, הגיש וניקה אחריכם.
אז למה דווקא במגורים זה הופך פתאום לזריקה לפח? לא זרקתם כלום. שילמתם על שירות וקיבלתם תמורה:
- מקום לגור בו.
- שכשהדוד מתקלקל זו לא הצרה שלכם, זו הצרה של בעל הדירה.
- גמישות לעבור כשנולד ילד, כשמתחלף מקום עבודה, כשרוצים לגור קרוב יותר להורים.
- הון נזיל, שיכול לעבוד במקומות אחרים במקום להיות משועבד למשכנתא לשלושים שנה.
והטעות הלוגית הגדולה היא להשוות שכר דירה לתשלום משכנתא, כאילו זה אותו דבר. זה לא. בעל הדירה משלם גם ביטוח מבנה, גם תחזוקה, גם תיקונים, גם אגרות ומיסים ברכישה ובמכירה. וברוב המקרים, בעשור הראשון של המשכנתא, ההחזר החודשי גבוה מדמי השכירות על אותה דירה בדיוק.
כלומר, זוג צעיר ששוכר משלם פחות בחודש, נשאר עם יותר הון נזיל, וממילא יצטרך לעבור דירה בעוד כמה שנים כשהמשפחה תגדל. לגור בשכירות יכול להיות דווקא צעד חכם. לא בהכרח נכון לכולם, אבל בהחלט לא "לזרוק כסף לפח".
רגע לפני שממשיכים. כל מה שקראתם כאן, ההבדל בין מה שמספרים לכם לבין מה שהמספרים באמת אומרים, זה בדיוק החומר של הספר "כסף, איך לנצח את המשחק". שם אני מפרק את חוקי המשחק אחד אחרי השני ומראה איך שיקמתי את החיים הכלכליים שלי ממקום שהשקים של שכר הדירה חזרו לי. 37 שקל בגרסה הדיגיטלית, או 78 שקלים בעותק פיזי אם אתם אוהבים לסמן בעיפרון. זו ההשקעה הכי זולה שתעשו השנה בראש שלכם.
נדל"ן הוא לא בטוח יותר, פשוט הסיכון פחות נראה
זה ההבדל הכי חשוב בפרק הזה. "בטוח" ו"לא רואים את הסיכון" זה לא אותו דבר.
כשמניה יורדת 20% אתם רואים את זה על המסך באותו יום ומרגישים את זה בבטן. כשדירה יורדת 20% אף אחד לא שולח לכם התראה. היא ממשיכה לעמוד באותו מקום, נראית בדיוק אותו דבר, ואתם ממשיכים לישון טוב. הסיכון לא נעלם, הוא רק הפך לבלתי נראה.
ויש שם סיכונים אמיתיים: ריכוז של כמעט כל ההון שלכם בנכס אחד, בעיר אחת, במדינה אחת. חוסר נזילות, כי אי אפשר למכור חדר וחצי כשצריך כסף. מינוף, כי משכנתא זה חוב, וחוב מגדיל גם את הרווח וגם את ההפסד. אם הנושא של חוב מול השקעה מעניין אתכם, כתבתי על זה בהרחבה במאמר פרעון הלוואות או השקעה.
ובכל זאת, לדירה יש ערך אמיתי. יציבות. תחושת בית. אי אפשר לפנות אתכם פתאום. אפשר לשפץ ולעצב איך שרוצים. יש הטבת מס שבח בדירה יחידה שאין באפיקים אחרים. אלה דברים אמיתיים ולא ממעיט בהם בכלל.
רק שהם לא "ההשקעה הכי טובה". הם משהו אחר: שקט נפשי. וזה בסדר גמור לשלם על שקט נפשי, כל עוד אתם יודעים שזה מה שקניתם.
אין תשובה אחת, וגם לא לכל החיים
מי שהחליט שהוא חייב לקנות דירה לא משנה מה, לא עשה חשבון. הוא ענה על השאלה לפני שבחן אותה. ומי שהחליט שהוא לעולם לא יקנה דירה, גם הוא לא בחן אותה. שניהם החליפו חשיבה באמונה, רק לכיוונים הפוכים.
כי התשובה תלויה במחיר, בגיל שלכם, במצב המשפחתי, בתזרים החודשי, ובמה שאתם מתכננים לעשות בעשר השנים הקרובות. התשובה לזוג בן 28 שונה לגמרי מהתשובה לזוג בן 52.
ותחשבו על זה: כשהייתם תינוקות, מישהו הסתיר את הפנים ועשה לכם "קוקו" והתפוצצתם מצחוק. היום זה לא עובד עליכם. למה? כי השתניתם. גם מה שנכון לכם כלכלית היום לא בהכרח יהיה נכון בעוד חמש שנים. החלטה פיננסית היא לא קעקוע.
ובכל זאת חשוב לי להיות שקוף. אני קניתי דירה. ולא רק זה, לקחתי את קרן ההשתלמות שלי ופרעתי איתה חלק מהמשכנתא.
המתמטיקה אומרת שזו הייתה טעות. התשואה הצפויה בקרן, ביחד עם הפטור ממס, אומרות שהייתי יוצא מורווח אם הייתי משאיר את הכסף שם. אז למה עשיתי את זה בכל זאת?
כי אני בן אדם. הערך הנפשי של להוריד חלק מהמשכנתא היה גדול יותר מהערך התאורטי של האקסל. ההיגיון המתמטי הצביע לכיוון אחד, ההיגיון הרגשי לכיוון השני, ובחרתי ברגשי בעיניים פקוחות. זו החלטה.
וזו בדיוק הביקורת שלי על מי שמצהיר שאם השוק יקרוס הוא ימשיך להחזיק. לוגית הוא צודק לגמרי. רגשית? מי שמעולם לא ראה את התיק שלו מתרסק ב-40% או 50%, פשוט לא יודע מה הוא יעשה. אף אחד לא מקבל החלטות כלכליות רק כי האקסל אמר לו.
ומשם בדיוק הגיע הספר שלי. כי גם התוכנית הכי מושלמת בעולם לא שווה כלום אם היא לא משלבת בין השכל לרגש.
חלק מההשראה לשם שנתתי לספר שלי לקוח מבתורת המשחקים. שם מבדילים בין משחקים סופיים למשחקים אין סופיים. במשחק סופי יש שריקת סיום ויש מנצח. במשחק אין סופי המטרה היא להישאר בתוך המשחק ולשחק טוב יותר.
כסף הוא משחק אין סופי. אנשים שומעים את שם הספר ושואלים אותי אם "ניצחתי בכסף", בלי להבין שאין רגע כזה. אין יום שבו מסיימים. יש רק להמשיך לשחק נכון, לתקן טעויות, ולהתקדם.
ואם אתם לוקחים מכאן רק דבר אחד, שיהיה זה: צעד אחד לא מושלם שעשיתם היום, שווה יותר מתוכנית מושלמת שאף פעם לא יוצאת לפועל. זו התורה שבזכותה שיקמתי את הכלכלה שלי. זה לא תמיד חלק, אבל אני מתמיד.
ואם אחרי כל זה אתם עדיין רוצים לקנות דירה, מעולה. זו החלטה לגיטימית לחלוטין, ואולי היא הנכונה בשבילכם, במחיר הזה, בתקופה הזאת. ואם החלטתם לא לקנות, גם זו החלטה לגיטימית. זה לא אומר שנשארתם מאחור, זה אומר שבחרתם משהו אחר: נזילות, גמישות, הון שעובד במקום אחר.
מה שהשתנה זה שעכשיו זו ההחלטה שלכם. לא של ההורים, לא של החברים בארוחת שישי, ולא של אף אחד ברשת.
רוצים לשמוע את הדיון המלא, כולל הדוגמאות והמספרים? להאזנה לפרק המלא בפודקאסט.
מה לעשות עכשיו?
- תבדקו את המספרים בעצמכם. תיכנסו ללמ"ס ותסתכלו על מדד מחירי הדירות לעשר השנים האחרונות. לא מה שסיפרו לכם, מה שכתוב.
- תעשו את ההשוואה האמיתית. החזר משכנתא חודשי מול שכר דירה על אותה דירה, ותוסיפו לצד הקנייה גם ארנונה על שטח גדול יותר, תחזוקה, ביטוח ומיסי רכישה ומכירה.
- תשאלו מה אתם באמת קונים. תשואה, או שקט נפשי? שתי התשובות בסדר. רק תדעו איזו מהן.
- תסדרו קודם את הבסיס. לפני שמדברים על נכס בכלל, צריך תזרים חיובי וכרית ביטחון. כמה כסף באמת צריך בקרן חירום יעשה לכם סדר בשלב הזה.
- תלמדו איך ההון שלכם יכול לעבוד גם מחוץ לקירות. אם אתם רק מתחילים, המדריך להתחיל להשקיע הוא נקודת הפתיחה.
רוצים לעשות סדר בכל התמונה ולא רק בשאלת הדירה? תוכנית כושר כלכלי בחינם לוקחת אתכם שלב אחרי שלב, משיקוף המצב הקיים ועד חיים מנצחים. משאירים מייל ומתחילים. המאמר הזה שייך לשלב היסודות במסלול, ההבנה של איך כסף ונכסים באמת עובדים, לפני שנוגעים בהחלטות הגדולות.
ואם אתם כבר בשלב שבו ההון צריך להתחיל לעבוד, קורס ההשקעות "המדריך לניצחון בשוק ההון" מלמד איך לבנות תיק שאתם מבינים, במקום לתת לאחרים להחליט בשבילכם.
תזכרו שהזמן עושה את שלו, הוא עובר ועובר ועובר.. מה שקובע את העתיד שלכם זה מה שאתם עושים בזמן שהזמן עובר.